Κλιμακώνονται οι αντιδράσεις σε όλη τη χώρα σχετικά με το νέο Προεδρικό Διάταγμα του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, το οποίο καθορίζει εκ νέου τα όρια των οικισμών με πληθυσμό μικρότερο των 2.000 κατοίκων. Το Διάταγμα έχει προκαλέσει έντονη ανησυχία σε τοπικές κοινωνίες, αυτοδιοικητικούς φορείς, αλλά και επαγγελματικές ομάδες που δραστηριοποιούνται στην επαρχία, καθώς θεωρούν ότι η ρύθμιση αυτή ενδέχεται να οδηγήσει σε σοβαρούς περιορισμούς στην οικοδομική δραστηριότητα και να επηρεάσει αρνητικά την ανάπτυξη μικρών κοινοτήτων. Κάτοικοι και εκπρόσωποι δήμων μιλούν για απόφαση που λαμβάνεται ερήμην των τοπικών κοινωνιών, χωρίς διαβούλευση και με άμεσες συνέπειες στην οικονομική και κοινωνική ζωή των περιοχών τους.
Σε πολλές περιοχές έχουν ήδη οργανωθεί διαμαρτυρίες και κινητοποιήσεις, ενώ αναμένονται και νομικές προσφυγές κατά της απόφασης, την οποία πολλοί χαρακτηρίζουν ως αιφνιδιαστική και ελλιπώς τεκμηριωμένη. Το θέμα εξελίσσεται σε μείζον ζήτημα για την περιφερειακή Ελλάδα, με αυξανόμενες φωνές που ζητούν την άμεση ανάκληση ή την τροποποίηση του Προεδρικού Διατάγματος, ώστε να προστατευτεί η δυνατότητα βιώσιμης ανάπτυξης των μικρών οικισμών και να αποφευχθεί ο κίνδυνος περαιτέρω ερημοποίησης της υπαίθρου.
Έντονη είναι η αντίδραση πλήθους θεσμικών και επαγγελματικών φορέων απέναντι στις διατάξεις του νέου Προεδρικού Διατάγματος που επαναχαράσσει τα όρια οικισμών με λιγότερους από 2.000 κατοίκους. Οι αντιδράσεις κλιμακώνονται, με κοινό αίτημα την πλήρη απόσυρση του Π.Δ., το οποίο –όπως καταγγέλλεται– αγνοεί επιδεικτικά τις χωρικές, κοινωνικές και οικονομικές ιδιαιτερότητες κάθε περιοχής. Οι επικριτές του διατάγματος κάνουν λόγο για ευθεία υπονόμευση της υπαίθρου, καθώς η εφαρμογή του οδηγεί σε αποκλεισμό ακινήτων από τα όρια των οικισμών, με σοβαρές συνέπειες για την αξιοποίησή τους, αλλά και για τη βιώσιμη ανάπτυξη των μικρών κοινοτήτων.
Απέναντι στην αυξανόμενη πίεση, το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας επιχειρεί να περιορίσει τις αντιδράσεις με τη δημοσίευση ερωταπαντήσεων και τεχνικών διευκρινίσεων, ενώ προαναγγέλλει νομοθετική ρύθμιση που θα αφορά τα ακίνητα τα οποία εξαιρέθηκαν από τα νέα όρια. Ωστόσο, η σύγχυση παραμένει έντονη και η αγωνία των ιδιοκτητών μεγαλώνει, καθώς χιλιάδες πολίτες καλούνται τώρα να εξακριβώσουν εάν τα ακίνητά τους θεωρούνται πλέον εντός ή εκτός οικισμού.
Για να διαπιστωθεί η νέα κατάσταση ενός ακινήτου, οι ιδιοκτήτες δεν έχουν άλλη επιλογή από το να απευθυνθούν σε μηχανικό. Ο τεχνικός θα χρειαστεί να αντλήσει και να εξετάσει έναν πολύπλοκο όγκο στοιχείων: τοπογραφικά διαγράμματα της Γεωγραφικής Υπηρεσίας του Στρατού σε κλίμακα 1:5.000, αεροφωτογραφίες όσο το δυνατόν πιο κοντά στο 1923 ή εναλλακτικά ορθοφωτοχάρτες της περιόδου 1945-1960, πρόσφατες λήψεις κοντά στο 1983, αλλά και κάθε διαθέσιμη διοικητική πράξη καθορισμού ορίων που τηρείται στα αρχεία των κατά τόπους Υπηρεσιών Δόμησης ή συναρμόδιων φορέων. Επιπλέον, είναι απαραίτητα κάθε παλαιότερη διαπιστωτική πράξη, σχετικές γνωμοδοτήσεις, έγγραφα και τίτλοι ιδιοκτησίας. Η διαδικασία θεωρείται από πολλούς δαιδαλώδης και χρονοβόρα, εντείνοντας την αβεβαιότητα των πολιτών και επιτείνοντας την αίσθηση αποσύνδεσης του κράτους από την πραγματικότητα της περιφέρειας.
Με βάση παλαιές αεροφωτογραφίες και πλήθος τεχνικών και διοικητικών στοιχείων, οι μηχανικοί καλούνται να κάνουν έναν δύσκολο προσδιορισμό: αν ένα ακίνητο εντάσσεται στο συνεκτικό, διάσπαρτο ή αραιοδομημένο τμήμα ενός οικισμού, και κυρίως αν επηρεάζεται η αρτιότητα και η δυνατότητα δόμησης. Η εκτίμηση παραμένει κατά προσέγγιση, γεγονός που προσθέτει νέα στρώματα αβεβαιότητας.
Κρίσιμη επίσης είναι η επόμενη φάση: η εκπόνηση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων, τα οποία θα κρίνουν οριστικά το εάν ένα ακίνητο βρίσκεται εντός ή εκτός σχεδίου στο μέλλον. Η ολοκλήρωσή τους εντάσσεται στο ευρύτερο αναπτυξιακό πλαίσιο του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης», το οποίο χρηματοδοτείται από το Ταμείο Ανάκαμψης και έχει συνολικό προϋπολογισμό που προσεγγίζει το 1 δισεκατομμύριο ευρώ. Στο πλαίσιο αυτό, εκπονούνται ή προγραμματίζονται 227 Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια για 731 Δημοτικές Ενότητες, καθώς και 18 Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια για 99 άλλες, μαζί με 12 αυτοτελείς μελέτες οριοθέτησης οικισμών, μελέτες για ζώνες υποδοχής συντελεστή δόμησης και χαρακτηρισμό δημοτικών οδών. Ο στόχος είναι η οργάνωση του χώρου στο 80% της ελληνικής επικράτειας, ωστόσο μέχρι να ολοκληρωθούν οι διαδικασίες, χιλιάδες πολίτες παραμένουν σε ένα θολό τοπίο, με την αξία και τη χρήση της περιουσίας τους στον αέρα.
Μέχρι τα τέλη του 2026 παρατείνεται ουσιαστικά η αβεβαιότητα για χιλιάδες ιδιοκτήτες σε μικρούς οικισμούς, καθώς το σύνολο του πολεοδομικού σχεδιασμού που απορρέει από το νέο Προεδρικό Διάταγμα δεν αναμένεται να έχει ολοκληρωθεί πριν από τότε. Σύμφωνα με το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, οι διατάξεις που καθορίζουν τα όρια των οικισμών λειτουργούν προς το παρόν ως κατευθυντήριες γραμμές και δεν επιφέρουν άμεσες αλλαγές για τη μεγάλη πλειονότητα των ιδιοκτητών. Η πλήρης εφαρμογή τους θα γίνει με την έκδοση νέων Προεδρικών Διαταγμάτων, στο πλαίσιο των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, σε χρονικό ορίζοντα δύο έως τριών ετών.
Η μοναδική κατηγορία ακινήτων που επηρεάζεται άμεσα, όπως επισημαίνει το υπουργείο, είναι τα αδόμητα οικόπεδα που βρίσκονται εντός της λεγόμενης «ζώνης Γ». Πρόκειται για περιοχές που είχαν προταθεί για ένταξη αλλά απορρίφθηκαν από το Συμβούλιο της Επικρατείας, και έτσι δεν περιλαμβάνονται στο τελικό Π.Δ. Παρά τον αποκλεισμό αυτόν, οι αποφάσεις του ΣτΕ δεν σημαίνουν γενικευμένο αποκλεισμό για όλα τα αδόμητα ακίνητα σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων. Αντιθέτως, σε αρκετές περιπτώσεις θα ληφθούν υπόψη νομαρχιακές αποφάσεις παλαιότερων ετών, που πληρούν τα νομικά και πολεοδομικά κριτήρια και επιτρέπουν την ένταξη των συγκεκριμένων ακινήτων στη νέα πολεοδομική ζώνη. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι ορισμένα αδόμητα οικόπεδα ενδέχεται τελικά να διατηρήσουν τα δικαιώματά τους – όμως κάτι τέτοιο θα κριθεί κατά περίπτωση, μέσα από σύνθετες και χρονοβόρες διαδικασίες, μέχρι να αποσαφηνιστεί πλήρως το νέο πλαίσιο. Έτσι, οι ιδιοκτήτες παραμένουν σε αναμονή, εγκλωβισμένοι σε ένα πολεοδομικό μεταίχμιο με άδηλες συνέπειες για την περιουσία και τον σχεδιασμό της ζωής τους.
Μέσα στο κλίμα έντονης αβεβαιότητας που έχει προκαλέσει το νέο Προεδρικό Διάταγμα για τα όρια των μικρών οικισμών, το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας επιχειρεί να διαμορφώσει διέξοδο για τις πιο ευαίσθητες περιπτώσεις. Σε αυτό το πλαίσιο, εξετάζει την προώθηση νομοθετικής ρύθμισης που θα προσφέρει ένα ευνοϊκότερο καθεστώς για τα αδόμητα ακίνητα τα οποία, αν και βρίσκονται εκτός των αυστηρών ορίων του οικισμού, έχουν ουσιαστική γεωγραφική, λειτουργική και πολεοδομική σύνδεση με αυτόν. Η ρύθμιση θα κινείται στο πνεύμα των αποφάσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας, επαναπροσδιορίζοντας την αρτιότητα αυτών των ακινήτων με ηπιότερους όρους από εκείνους που ισχύουν γενικά για την εκτός σχεδίου δόμηση. Ωστόσο, όπως υπογραμμίζει το υπουργείο, οι νέες προβλέψεις δεν θα εξομοιώνονται πλήρως με τα προνόμια των ακινήτων που βρίσκονται εντός ορίων οικισμού.
Παράλληλα, γίνεται σαφές πως το Π.Δ. δεν έχει καθολική ισχύ. Εξαιρούνται από το πεδίο εφαρμογής του οι οικισμοί με πληθυσμό άνω των 2.000 κατοίκων, οι νέοι οικισμοί που δημιουργήθηκαν μετά το 1983, καθώς και συγκεκριμένες κατηγορίες παραλιακών οικισμών που ήδη υπάγονται σε ειδικά καθεστώτα όπως οι Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ). Οι εξαιρέσεις αυτές ισχύουν κυρίως για οικισμούς σε περιοχές με έντονη πολεοδομική πίεση και τουριστική ανάπτυξη, όπως η Αττική, η Εύβοια, η Κορινθία, η Θεσσαλονίκη, η Πιερία και η Χαλκιδική. Η επιλογή αυτών των περιοχών δείχνει την πρόθεση του υπουργείου να αφήσει έξω από τον νέο σχεδιασμό τα πιο σύνθετα και επιβαρυμένα πολεοδομικά περιβάλλοντα, ώστε να διαχειριστεί πρώτα τις πιο ήπιες και λιγότερο πολυσύνθετες χωρικές ενότητες. Ωστόσο, η πολυπλοκότητα των εξαιρέσεων και η αβεβαιότητα γύρω από τις ειδικές ρυθμίσεις διατηρούν το τοπίο θολό, αφήνοντας τους πολίτες να κινούνται ανάμεσα σε ερμηνείες, υποθέσεις και προσδοκίες.
Σαφή και αδιαπραγμάτευτη στάση απέναντι στο νέο Προεδρικό Διάταγμα του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας κρατούν οι μηχανικοί της χώρας, κάνοντας λόγο για ρύθμιση που όχι μόνο δεν λύνει προβλήματα, αλλά δημιουργεί περισσότερα, υπονομεύοντας τον ίδιο τον πολεοδομικό σχεδιασμό που επιχειρεί να θεμελιώσει. Κατά τη συνεδρίασή της το περασμένο Σαββατοκύριακο, η αντιπροσωπεία του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος εξέφρασε με κατηγορηματικό τρόπο την αντίθεσή της, επισημαίνοντας τις πολλαπλές αρνητικές συνέπειες που προκαλεί η εφαρμογή του Π.Δ.
Σύμφωνα με τις θέσεις του ΤΕΕ, το διάταγμα:
α) περιορίζει αυθαίρετα τα ήδη υφιστάμενα όρια οικισμών που είχαν οριοθετηθεί με βάση παλαιότερες νομοθετικές πράξεις,
β) πετά εκτός σχεδίου χιλιάδες ακίνητα, πολλά από τα οποία –ιδιαίτερα μικρές ιδιοκτησίες– θεωρούνταν άρτια και οικοδομήσιμα επί δεκαετίες, αφαιρώντας από τους ιδιοκτήτες το δικαίωμα δόμησης,
γ) εντείνει τον μαρασμό της περιφέρειας, αφού μπλοκάρει κάθε προοπτική κατοικίας και ανάπτυξης, επιδεινώνοντας το ήδη οξύ στεγαστικό πρόβλημα σε πολλές περιοχές,
δ) καταργεί στην πράξη βασικά περιουσιακά δικαιώματα πολιτών, πλήττοντας την ιδιοκτησία,
ε) πλήττει την ίδια την αρχή της ασφάλειας δικαίου και διαβρώνει την εμπιστοσύνη των πολιτών στη Διοίκηση, καθώς τροποποιεί κανόνες που ίσχυαν επί δεκαετίες χωρίς επαρκή διαβούλευση ή μέριμνα για τις συνέπειες.
Για τους μηχανικούς, η εφαρμογή του διατάγματος δυναμιτίζει την εξέλιξη των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων, τα οποία υποτίθεται ότι θα ενίσχυε. Εκτιμούν πως οι νέοι περιορισμοί, οι νομικές ασάφειες και η τεχνική πολυπλοκότητα των ελέγχων, καθιστούν το εγχείρημα αναποτελεσματικό και κοινωνικά άδικο. Στον πυρήνα της κριτικής βρίσκεται η διαπίστωση ότι η Πολιτεία επιχειρεί να αναμορφώσει τον πολεοδομικό χάρτη της χώρας χωρίς να λαμβάνει υπόψη τις πραγματικές συνθήκες στην ύπαιθρο, οδηγώντας τελικά σε αποεπένδυση, πληθυσμιακή συρρίκνωση και νομική ανασφάλεια.
Ξεκάθαρη και οργισμένη είναι η τοποθέτηση του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος απέναντι στο νέο πολεοδομικό πλαίσιο που φέρνει το Προεδρικό Διάταγμα για τους μικρούς οικισμούς, με την αντιπροσωπία του να μιλά για ένα επαναλαμβανόμενο «γαϊτανάκι ξαφνικού θανάτου» για ιδιοκτησίες που απαξιώνονται από τη μια στιγμή στην άλλη. Στην απόφασή της, η αντιπροσωπία του ΤΕΕ κάνει λόγο για καθεστώς νομικής ανασφάλειας που έχει εδραιωθεί στη χώρα, λειτουργώντας με λογική «όποιος πρόλαβε τον Κύριο οίδε», ενώ καταγγέλλει ότι η σημερινή κατάσταση αφήνει περιθώρια για ασύδοτη κερδοφορία εις βάρος όσων έμειναν εκτός παιχνιδιού.
Το ΤΕΕ επισημαίνει με έμφαση ότι σε μια ευνομούμενη πολιτεία δεν είναι ανεκτό να απαξιώνονται περιουσίες μέσα σε ένα 24ωρο. Τονίζει ότι η ασφάλεια δικαίου, η εμπιστοσύνη στους θεσμούς και η σταθερότητα πρέπει να είναι αδιαπραγμάτευτες αξίες, καθώς αποτελούν τη βάση για κάθε σοβαρή αναπτυξιακή προοπτική. Παράλληλα, υπενθυμίζει ότι οι ρυθμίσεις για την οριοθέτηση των οικισμών πρέπει να σέβονται τις συνταγματικές αρχές που κατοχυρώνονται στα άρθρα 24 και 17, δηλαδή την προστασία του περιβάλλοντος και της ιδιοκτησίας.
Ως απάντηση στο αδιέξοδο που έχει δημιουργηθεί, το Επιμελητήριο προτείνει άμεση νομοθετική παρέμβαση που να εξισορροπεί περιβαλλοντικά, αναπτυξιακά και ιδιοκτησιακά συμφέροντα, με ορθολογική προσέγγιση και δίκαιο σχεδιασμό. Κομβικό ρόλο σε αυτή τη διαδικασία ζητά να έχει και το ίδιο, προτείνοντας τη σύσταση μικτής επιτροπής με εκπροσώπους του ΥΠΕΝ, του ΤΕΕ και αρμόδιων επιστημονικών φορέων, προκειμένου να κατατεθούν εναλλακτικές προτάσεις που θα προστατεύουν τα δικαιώματα των πολιτών χωρίς να θυσιάζεται ο χωρικός σχεδιασμός.
Ειδικά για τις αραιοδομημένες εκτάσεις της «ζώνης Γ» –που αποκλείστηκαν με τις αποφάσεις του ΣτΕ– το ΤΕΕ προτείνει να διασφαλιστεί η παραμονή τους εντός των ορίων των οικισμών στο πλαίσιο των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων, με την ταυτόχρονη και υποχρεωτική πολεοδόμησή τους. Σύμφωνα με την πρότασή του, αυτός είναι ο μόνος τρόπος για να σταματήσει η οριζόντια αποψίλωση των ιδιοκτησιών και να μπει τέλος στην απαξίωση της υπαίθρου, με σεβασμό στις συνταγματικές επιταγές και τις ανάγκες των τοπικών κοινωνιών.
Με στόχο να προσφέρει μια τεχνικά ρεαλιστική και κοινωνικά δίκαιη εναλλακτική στο νέο Προεδρικό Διάταγμα, η αντιπροσωπία του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος καταθέτει συγκεκριμένες προτάσεις, υπογραμμίζοντας την ανάγκη για ουσιαστική και όχι επιφανειακή πολεοδομική μεταρρύθμιση. Στον πυρήνα της πρότασης βρίσκεται ο καθορισμός ορίου κατάτμησης και αρτιότητας στα 2 στρέμματα για τα αδόμητα ακίνητα, μέχρι να προχωρήσει η πολεοδόμηση κάθε περιοχής. Το όριο αυτό, όπως εξηγεί το ΤΕΕ, λειτουργεί ως προσωρινή αλλά κρίσιμη ασφαλιστική δικλείδα για την αποτροπή μαζικής απαξίωσης μικρών ιδιοκτησιών.
Ωστόσο, το ΤΕΕ ξεκαθαρίζει πως δεν αρκεί η χάραξη διοικητικών ορίων – το ζήτημα είναι τι περιλαμβάνεται μέσα σε αυτά. Μια πραγματικά βιώσιμη πολεοδομική ανάπτυξη, τονίζει, οφείλει να ενσωματώνει βασικές αστικές υποδομές: οδικό δίκτυο, πρασιές, πάρκα, παιδικές χαρές, πλατείες, κοινόχρηστους χώρους, εγκαταστάσεις για άθληση, πρόνοια και εκπαίδευση. Χωρίς αυτά, η ένταξη ή η μη ένταξη σε έναν οικισμό είναι κελύφη χωρίς περιεχόμενο.
Για τον λόγο αυτό, το ΤΕΕ αντιτίθεται σε κάθε οριζόντια αντιμετώπιση και ζητά ανάλυση των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών κάθε οικισμού. Κάθε περιοχή έχει τη δική της μορφολογία, τις δικές της ανάγκες, δυναμικές και πληθυσμιακές συνθήκες – άρα και τη δική της αναπτυξιακή προοπτική. Ο σχεδιασμός πρέπει να αντανακλά αυτή την πολυπλοκότητα, όχι να την ισοπεδώνει. Αντί για κεντρικές αποφάσεις «κομμένες και ραμμένες» στα μέτρα της διοίκησης, το ΤΕΕ προκρίνει λύσεις που συνδιαμορφώνονται με τεχνική τεκμηρίωση, συμμετοχικότητα και στόχο τη μακροπρόθεσμη ποιότητα ζωής.
Η πρόταση αυτή έρχεται να καλύψει το θεσμικό και κοινωνικό κενό που αφήνει πίσω του το Προεδρικό Διάταγμα, επιχειρώντας μια ουσιαστική επαναφορά της έννοιας του σχεδιασμού – όχι ως καταστολής, αλλά ως εργαλείου οργάνωσης, προστασίας και προοπτικής για την ύπαιθρο και τις τοπικές κοινωνίες
