Στην αναζήτηση μίας ισορροπημένης λύσης που θα γεφυρώνει τις απαιτήσεις της νομιμότητας, όπως αυτές διατυπώθηκαν από το Συμβούλιο της Επικρατείας, με τα έννομα συμφέροντα χιλιάδων ιδιοκτητών ακινήτων βρίσκεται το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Αφορμή αποτελεί η πρόσφατη δημοσίευση Προεδρικού Διατάγματος για την οριοθέτηση οικισμών με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων, το οποίο έχει προκαλέσει έντονες αντιδράσεις σε όλη τη χώρα.
Το νέο ΠΔ, το οποίο προέκυψε κατόπιν απόφασης του ΣτΕ, καθορίζει αυστηρά τις νέες ζώνες δόμησης, με αποτέλεσμα χιλιάδες ιδιοκτήτες να βλέπουν τα ακίνητά τους να μετατρέπονται από οικοδομήσιμα οικόπεδα σε αγροτεμάχια χωρίς προειδοποίηση – και χωρίς τη δυνατότητα αξιοποίησής τους με βάση το προηγούμενο καθεστώς.
Ακύρωση των παλιών ορίων – επανεκκίνηση με νέο ΠΔ
Η παρέμβαση του ΣτΕ ήταν καταλυτική. Το Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο απέρριψε ως μη νόμιμο το αρχικό σχέδιο του Προεδρικού Διατάγματος, καθώς έκρινε πως οι παλαιότερες αποφάσεις των Νομαρχών για την οριοθέτηση των οικισμών είχαν ληφθεί χωρίς αρμοδιότητα. Σύμφωνα με το ΣτΕ, οι Νομάρχες προέβησαν σε αυθαίρετες επεκτάσεις των ορίων, ιδιαίτερα από τη δεκαετία του 1980 και μετά, με αποτέλεσμα πολλές περιοχές να θεωρούνται αδίκως ως εντός σχεδίου.
Στο νέο ΠΔ που δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, το υπουργείο επιχειρεί να αποκαταστήσει τη νομιμότητα, ορίζοντας τρεις ζώνες οικιστικής ανάπτυξης. Η πρώτη ζώνη καλύπτει τον ιστορικό πυρήνα των οικισμών προ του 1923, με βάση αεροφωτογραφίες του 1939 ή 1945. Η δεύτερη αφορά τον συνεκτικό πυρήνα μεταξύ 1923 και 1983, ενώ η τρίτη, λιγότερο συνεκτική, καλύπτει περιοχές που αναπτύχθηκαν μετά το 1983.
Ακριβώς αυτή η τρίτη κατηγορία είναι που προκαλεί τη μεγαλύτερη αναστάτωση. Εκατοντάδες γεωτεμάχια που μέχρι πρότινος λογίζονταν ως οικόπεδα οικοδομήσιμα, εξαιτίας της νέας οριοθέτησης μετατρέπονται ουσιαστικά σε εκτός σχεδίου αγροτεμάχια, στερώντας από τους ιδιοκτήτες τους τη δυνατότητα δόμησης.
Το πρόβλημα των οικοπέδων κάτω των 2 στρεμμάτων
Το μεγαλύτερο πλήγμα αφορά τα ακίνητα μικρότερα των 2 στρεμμάτων. Με το νέο καθεστώς, χάνουν οριστικά την οικοδομησιμότητά τους, εκτός εάν ενταχθούν σε νέες περιοχές ελέγχου χρήσεων γης (ΠΕΧ). Το υπουργείο εξετάζει ήδη την οργάνωση αυτών των περιοχών, με σκοπό τη διαμόρφωση ενδιάμεσης λύσης μεταξύ εντός και εκτός σχεδίου, ορίζοντας αρτιότητα από 2 έως 4 στρέμματα και με βασική προϋπόθεση την πρόσοψη σε αναγνωρισμένο οδικό δίκτυο.
Η αλλαγή αυτή, ωστόσο, δημιουργεί συνθήκες άνισης μεταχείρισης, καθώς ιδιοκτήτες που πρόλαβαν να χτίσουν στις αμφισβητούμενες περιοχές διατηρούν τα κτίσματά τους, ενώ όσοι δεν πρόλαβαν, στερούνται οριστικά της δυνατότητας δόμησης. Πρόκειται για καθεστώς «δύο ταχυτήτων» που πλήττει ιδιαίτερα τη μικροϊδιοκτησία, ενώ, σύμφωνα με πολλούς, ευνοεί τους μεγάλους παίκτες του real estate.
Οδικό δίκτυο: Καθοριστικός παράγοντας δόμησης
Παράλληλα, το υπουργείο έχει ολοκληρώσει τη μελέτη καταγραφής του οδικού δικτύου στα νησιά, με βάση αεροφωτογραφίες του 1977, προκειμένου να διαμορφώσει πλήρη εικόνα για την προσβασιμότητα κάθε περιοχής. Η μελέτη αποτυπώνει κάθε τύπο δρόμου – από μονοπάτια μέχρι δασικούς και αγροτικούς δρόμους – και αναμένεται να κρίνει σε μεγάλο βαθμό ποια γεωτεμάχια μπορούν να χαρακτηριστούν ως οικοδομήσιμα.
Αντιθέτως, η αντίστοιχη μελέτη για την ηπειρωτική Ελλάδα αναμένεται να καθυστερήσει, καθώς δεν έχουν ακόμη ανατεθεί οι σχετικές συμβάσεις. Για το μεσοδιάστημα εξετάζεται το ενδεχόμενο ανάληψης νομοθετικής πρωτοβουλίας, ώστε να αντιμετωπιστούν τα επείγοντα ζητήματα που έχουν ανακύψει.
Έντονες αντιδράσεις από θεσμικούς φορείς και τοπική αυτοδιοίκηση
Η δημοσίευση του ΠΔ προκάλεσε έντονο κύμα αντιδράσεων σε ολόκληρη την Ελλάδα. Ο πρόεδρος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας – Τμήμα Ανατολικής Κρήτης, Βασίλης Κοντεζάκης, επεσήμανε πως με τη συμπύκνωση των ορίων, πολλά αδόμητα οικόπεδα θα μετατραπούν σε αγροτεμάχια, αποκλείοντας τους ιδιοκτήτες τους από κάθε δυνατότητα δόμησης. Επισήμανε επίσης ότι ορισμένοι οικισμοί ξεπέρασαν με την πάροδο του χρόνου τους 2.000 κατοίκους, με αποτέλεσμα να βρίσκονται πλέον εκτός ρυθμιστικού πλαισίου.
Η Κεντρική Ένωση Δήμων Ελλάδας είχε ζητήσει νωρίτερα την αναστολή της διαδικασίας έγκρισης του ΠΔ και την εκπόνηση ενός εφαρμόσιμου και δίκαιου πλαισίου. Ωστόσο, η κυβέρνηση προχώρησε στην έκδοση του διατάγματος, γεγονός που αναμένεται να πυροδοτήσει περαιτέρω αντιδράσεις.
Ιδιαίτερα αιχμηρός υπήρξε και ο δήμαρχος Μινώα Πεδιάδας, Βασίλης Κεγκέρογλου, ο οποίος χαρακτήρισε το νέο ΠΔ «Προκρούστεια κλίνη», που παραβλέπει την αναπτυξιακή προοπτική των οικισμών, αποστερώντας τους από την ευελιξία καθορισμού τοπικών πολεοδομικών σχεδίων. Τόνισε δε ότι η απόφαση αυτή εξυπηρετεί τα μεγάλα συμφέροντα, εις βάρος της μικρομεσαίας ιδιοκτησίας.
Αναζητείται λύση με πολιτική και θεσμική κάλυψη
Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας συνεχίζει τις προσπάθειες εξεύρεσης μιας βιώσιμης και σύννομης λύσης, μελετώντας σειρά εναλλακτικών παρεμβάσεων που κινούνται εντός του θεσμικού πλαισίου. Κεντρική επιδίωξη αποτελεί η αποκατάσταση της νομιμότητας, χωρίς να αγνοούνται οι ανάγκες και τα δικαιώματα των πολιτών.
Το ζητούμενο πλέον είναι αν η κυβέρνηση θα καταφέρει να εξισορροπήσει τις δικαστικές αποφάσεις με την κοινωνική πραγματικότητα, διαμορφώνοντας ένα νέο τοπίο στο ζήτημα της οριοθέτησης και της δόμησης στους μικρούς οικισμούς της χώρας
