Από τον Οκτώβριο του 2021 ισχύει ουσιαστικά πλήρης απαλλαγή από τον φόρο για τις περισσότερες μεταβιβάσεις περιουσιακών στοιχείων από γονείς προς παιδιά, χάρη στην καθιέρωση του πολύ υψηλού αφορολόγητου των 800.000 ευρώ για τις γονικές παροχές. Πρόκειται για ρύθμιση που έχει αλλάξει δραστικά το τοπίο των οικογενειακών μεταβιβάσεων, επιτρέποντας τη μεταβίβαση ακινήτων, καταθέσεων, μετοχών, εταιρικών μεριδίων και άλλων περιουσιακών στοιχείων χωρίς καμία φορολογική επιβάρυνση, εφόσον το συνολικό ποσό δεν υπερβαίνει το αφορολόγητο όριο. Αν δε, στα περιουσιακά στοιχεία που μεταβιβάζονται περιλαμβάνεται και ακίνητο το οποίο προορίζεται για πρώτη κατοικία, τότε το συνολικό αφορολόγητο όριο μπορεί να εκτιναχθεί έως και το 1.000.000 ευρώ ή και υψηλότερα, ανάλογα με τη σύνθεση της οικογένειας.
Αντίθετα, στις περιπτώσεις που η μεταβίβαση ακινήτου γίνεται με αγοραπωλησία, δηλαδή από επαχθή αιτία, τα αφορολόγητα όρια για την πρώτη κατοικία παραμένουν σημαντικά χαμηλότερα. Η ισχύουσα νομοθεσία προβλέπει διαφορετική αντιμετώπιση για τις δωρεές, τις γονικές παροχές και τις αγοραπωλησίες ακινήτων, με σαφείς κατηγορίες δικαιούχων, αφορολόγητα ποσά και συντελεστές φορολόγησης.
Φόρος γονικής παροχής ή δωρεάς επιβάλλεται μόνο όταν μεταβιβάζεται περιουσιακό στοιχείο ή χρηματικό ποσό από ένα φυσικό πρόσωπο σε άλλο. Η δήλωση υποβάλλεται από τον δωρητή και τον δωρεοδόχο ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας myProperty της ΑΑΔΕ, με αποδέκτη τη ΔΟΥ του δωρεοδόχου ή του τέκνου. Σε περιπτώσεις που ο φορολογούμενος υπάγεται στο Κέντρο Φορολογικών Διαδικασιών και Εξυπηρέτησης (ΚΕΦΟΔΕ) Αττικής, η υποβολή γίνεται στο Κέντρο Φορολογίας Κεφαλαίου (ΚΕΦΟΚ). Η δήλωση πρέπει να υποβληθεί πριν από την κατάρτιση του συμβολαίου, αν πρόκειται για συμβολαιογραφικό έγγραφο, ή εντός έξι μηνών από την παράδοση του αντικειμένου, αν δεν συντάσσεται συμβόλαιο.
Η φορολόγηση των δωρεών και των γονικών παροχών καθορίζεται ανάλογα με τον βαθμό συγγένειας μεταξύ δωρητή και δωρεοδόχου, ο οποίος κατατάσσει τους δικαιούχους σε τρεις κατηγορίες. Στην Α’ κατηγορία εντάσσονται οι στενοί συγγενείς – σύζυγοι, πρόσωπα με σύμφωνο συμβίωσης, τέκνα, εγγόνια και γονείς – για τους οποίους ισχύει το υψηλό αφορολόγητο των 800.000 ευρώ. Αν η αξία της περιουσίας υπερβαίνει το όριο αυτό, επιβάλλεται φόρος 10% μόνο για το υπερβάλλον ποσό. Για τη Β’ και Γ’ κατηγορία, που περιλαμβάνουν πιο μακρινούς συγγενείς ή μη συγγενείς, ισχύουν διαφορετικές κλίμακες και υψηλότεροι συντελεστές, 20% και 40% αντίστοιχα.
Οι γονικές παροχές χρηματικών ποσών, όταν πραγματοποιούνται μέσω τραπεζικού συστήματος, είναι επίσης αφορολόγητες μέχρι το όριο των 800.000 ευρώ. Το ποσό πρέπει να μεταφερθεί μέσω τραπέζης από τον λογαριασμό του γονέα στον λογαριασμό του τέκνου και να αποδεικνύεται με IBAN και αποδεικτικό μεταφοράς. Αν το ποσό υπερβαίνει τις 800.000 ευρώ, το επιπλέον φορολογείται με 10%. Το ίδιο ισχύει και για μεταβιβάσεις με τραπεζικές επιταγές που εκδίδονται και κατατίθενται σε λογαριασμό του τέκνου. Το αφορολόγητο εφαρμόζεται επίσης όταν η χρηματική παροχή προορίζεται για αγορά ακινήτου ή οχήματος, εφόσον η πληρωμή γίνεται με τραπεζική μεταφορά ή επιταγή στον πωλητή.
Το αφορολόγητο των 800.000 ευρώ ισχύει εφάπαξ για κάθε γονική παροχή ή δωρεά μεταξύ συζύγων, γονέων και παιδιών ή παππούδων και εγγονιών, και καλύπτει όλες τις σχετικές μεταβιβάσεις που πραγματοποιούνται από την 1η Οκτωβρίου 2021 και μετά. Αν υπάρξουν πολλαπλές δωρεές ή παροχές μεταξύ των ίδιων προσώπων, το όριο των 800.000 ευρώ εφαρμόζεται συνολικά και όχι ανά πράξη.
Για τις αγοραπωλησίες ακινήτων, ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται με συντελεστή 3% επί της δηλωθείσας ή της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, όποια είναι υψηλότερη. Η δήλωση φόρου μεταβίβασης υποβάλλεται ηλεκτρονικά μέσω myProperty από τον συμβολαιογράφο, ο οποίος συμπληρώνει τα φύλλα υπολογισμού της αξίας και αποστέλλει τη δήλωση στους αντισυμβαλλόμενους για έγκριση. Μετά την επικύρωση από αγοραστή και πωλητή, η δήλωση υποβάλλεται οριστικά και εκκαθαρίζεται αυτόματα.
Η πληρωμή του τιμήματος της αγοραπωλησίας επιτρέπεται μόνο με ηλεκτρονικά μέσα ή τραπεζικές επιταγές, καθώς η χρήση μετρητών απαγορεύεται αυστηρά. Οποιαδήποτε αναφορά εξόφλησης με μετρητά στο συμβόλαιο καθιστά τη συναλλαγή άκυρη. Μετά την ολοκλήρωση της πράξης, ο συμβολαιογράφος καταχωρίζει τα στοιχεία πληρωμής και μπορεί να επισυνάψει ηλεκτρονικά τα σχετικά αποδεικτικά, ώστε να διευκολυνθεί ο έλεγχος νομιμότητας από τη ΔΟΥ ή το ΚΕΦΟΚ.
Για την αγορά πρώτης κατοικίας, το αφορολόγητο όριο διαμορφώνεται στα 200.000 ευρώ για άγαμο χωρίς εξαρτώμενα τέκνα και στα 250.000 ευρώ για έγγαμο. Το όριο αυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για κάθε ένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 30.000 ευρώ για κάθε επόμενο παιδί. Τα ίδια όρια ισχύουν και για περιπτώσεις απόκτησης πρώτης κατοικίας μέσω δωρεάς ή γονικής παροχής, προστιθέμενα στο ήδη υψηλό αφορολόγητο των 800.000 ευρώ για συγγενείς της Α’ κατηγορίας, ή στα πολύ χαμηλότερα όρια των 30.000 και 6.000 ευρώ για συγγενείς της Β’ και Γ’ κατηγορίας αντίστοιχα.
Με βάση τις διατάξεις αυτές, οι περισσότερες γονικές παροχές και δωρεές που πραγματοποιούνται σήμερα απαλλάσσονται πλήρως από φόρους, διευκολύνοντας τη μεταβίβαση περιουσίας εντός των οικογενειών και τη στήριξη των νέων ανθρώπων στην απόκτηση κατοικίας. Πρόκειται για ένα καθεστώς που έχει απλοποιήσει τις διαδικασίες, έχει ενισχύσει τη διαφάνεια και έχει μειώσει σημαντικά τη φορολογική επιβάρυνση στις οικογενειακές μεταβιβάσεις.
